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上海公租房意见稿应该未雨绸缪(2010-06-06 原创)

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发表于 2012-11-12 10:46:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
我始终相信中国人是世界上最富有智慧的民族,我们机敏、勇敢,可以钻一切法律的空子,敢冒天下之大不韪。经适房已是前车之鉴,不期望有后来之师,恰因为许多不利的后果是可以预见并预防的,所以提前诘难一下未尝不可。正如大家看到的:“实施意见”如果不考虑后面的“(征求意见稿)”的标注,与其说实施意见本身体现了救千万劳苦大众的大家智慧,不如说也同时给了许多国人“钻空”的小民智慧施展的空间,一旦万千民众施展起钻空的小民智慧,绝对可以轻松把“公租房”这具伟大历史意义且解决实际问题的国民工程给拐到阴沟里去。为什么这样说呢?且听我一一道来。

一 严峻的现状

这份公租房实施意见没有保障上海全部的低收入群体,比如鳏寡孤独或老弱病残不在此列;比如刚毕业的大学生不在此列;其它形式社会闲散人员比如刑满释放人员与乞丐不在此列;宅男腐女考试族不在此列。应该说“实施意见”一开始让政策从紧然后依据经济发展态势再从宽放开公租房的准入,这是好的。不过政策一开始“没有对收入”做限制,这也可能说明“实施意见”是个“开始从紧到然后更紧”的政策。因为上海每年所能提供的公租房数量有限,而考虑上海地区拟申请公租房人员队伍却很庞大,倘这是促进供需关系平稳发展的主观思想其实也是很好的。但“闭着眼睛”其实问题并没有得到实际解决。我认为,实施意见起码要告诉,这些边外人士的问题,是考虑将来解决,还是将来也完全不会考虑。所以问题归根结底是两个:一个是“有多少问题”,另一个是“能解决多少”?

先看一下上海的人文环境吧。上海是个有2000万人口的大城市,其中1500万是本地户口;有500万是外来人口。根据统计,上海房屋有80%是本地人买的,但一手多屋及空置房屋的广泛存在。考虑到1500万人里有较少外来落户但住房仍困难,及较多本地人口住房困难,共约有500万。500万外来人口减掉外来学生200万,外来但暂时无业人员100万,应该是200万。这累计是700万。但其实很多外来群租人口,他们隐藏在市区每座楼宇;这其中符合条件的又是300万人口;那么这就租成了1000万。然后并非这1000万就是全部需求,本地人口虽然有住宅,但因经济能力有限,被迫离市区很远,每日上班下班的时间和金钱消耗也很大,恐怕这些人也很需求。如果认为以上都是幻想,不足考虑。那么请于周一的上午8点走到市区繁华处的公交或地铁去看吧,数百万上班族奔波在市区与家之间。

笔者就住在闵行区诸翟镇附近,房租不到300元,是16平米单人间;我就是被市区昂贵的房租以及群租的拥挤被挤到了上海西部郊区的——完全不在上海地图里——每次回家都如西天取经一样辛苦。有数十万人如我这般分散居住在广阔的上海郊区;每天密密麻麻地占着公交车从始发站到终点站,保证中途站点的人因为挤不上车而懊恼,保证每一个外国人不敢坐上海的公交车。当然,重头戏还是在地铁,其实有留意的话,地铁2号线由西起点徐径东经达第一个换乘点中山公园的时候,就已经满负荷了,每天能够挤上去都需要技巧、坚强的决心、付出生命的勇气以及即使被挤出地铁也不会去跳轨道的耐心。此状日复一日,因此期待用公租房来避免天天巨大的时间和金钱损耗的人,是大大存在的。解决了他们,上海的交通将更舒适。

再说一下蜗居(或蚁族)。我觉得看过《蜗居》的人还不太明白什么是真正的蜗居。但上海的蜗居才是真正的蜗居。由于上海房屋投资的大量存在,直接产生大量市区房屋出租:为了抵消房屋物业管理和相关税务负担并创造更多利润,把将一套房子设置十几个到几十个床位并按床位出租给青年职工,通常一间16平米的一室可以租出8人,每人500元可以回收4000元。笔者在市区找房时曾见过一间80平米的房子同时租给32个房客,并且男女混租,加上人员流动性大以至房间甚至连锁都免装,无论从个人安全还是社会治安,都是极大的不安定隐患。这些人希望居住离公司方便,但市区的高档公寓租金在1000-10000不等;对蜗居者来说,倘若一个月赚2000-3000的话,又不想长途跋涉,那么500元的床位就成了其首选。蜗居者在上海约有200万人的存在,并且恐怕将成为申请公租房的另一主力。

那么,市区的房租在1000-10000的话,都租给什么样人?个人认为,就恐怕是中高收入人群了。高收入人群姑且不去看他,先看一下中等收入者,也就是“实施意见”中提到的“引进人才”,我们清楚引进人才都有极高的学历、极高的技术水平、极容易拿到上海的居住证,更当然,有着极高的工资。“引进人才”恐怕住高档白领公寓住习惯了,不太清楚人均使用2平米的人是否可能存在,或者如何生活。一般人理解,“引进人才”很多直接公司或单位就已经在上海配置住房了;或者退一步讲,“引进人才”可以不要去租5000/月的房子,去住那2000/月或1000/月的房子,也未尝不可。但是即使是“引进人才”也一定会表达自己需要通过公租房而避免使用市场租房来使自己在房屋租赁上的费用得以大大减少,这符合我国勤俭持家的美德。

好吧,我承认,即使这些人汇总起来,没有1000万,但500万总该有吧,如果人均40平米(往少了算)的话,需要有2亿万平方米的建设规模,而重庆直辖市要10年后才有2000万平方米,要10年后才能达到上海需求的十分之一,而上海10年里又能建设出多少公租房呢。且还要考虑到毕竟10年间这批公租房用户对公租房的需求仍未改变多少,而且会有更多大学生和流入人才因为攒足了准入条件既而产生更多需求。这种供需矛盾如果始终按1:100的状态胶着,那么我完全有理由相信,公众很快能从“公租房”这个词里品出和“经适房”一样充满贬义而又让自己无望的意味来。

行,就算以上人等都是符合公租房的实际需求的,但不会所有的人都提出申请的。或者有人对环境的依赖、儿女情长等因素不去申请公租房,但是他们是可以申请的,当然可能申请下来不去居住。所以考虑到毕竟还有一大帮刚出校门的毕业生、还有一群数量众多的宅男腐女考试族,还有一大群符合准入的男青年职工的不符合条件的女友(或反之),还有一些人的情妇,还有一些小姐,还有一些占有欲强的就喜欢把“公租房”当仓库的人广泛地存在。为了避免这些人依托各种关系浑水摸鱼,占用不该占用的社会资源,必须建立精准严格的公租房监督体系,管控每一个人的信息资料,保证每一个人都确实是有需求且实际按其需求使用了这个公租房。

二、开放信息数据库和全民严格监督

1、上海应该建立一个公共租赁住房的信息(查询)系统。公租房申请者的资料从网络里提交,直接从网络接受各有关部门的审核和处理。不仅是有关机构和部门可以查询和使用,而是任何人也可以通过网站页面输入信息比如“姓名”、“身份证号”、“性别”、“公租房地点”等来获得正使用公租房的居住者其他自然情况,除前4项基本信息,还包括“原籍”(或“国籍”)、“年龄”、“收入状况”、“目前公司名称、地址和职务”、“社保时间”、“其它收入来源”、“婚姻状况”、“教育情况”、“技能和特长”、“直系血亲的姓名、身份证和房屋居住情况”。并提供公租房不良使用的举报渠道,由运营部门专门核查处理。

必须将个人信息置于公众监督之下,这是申请公租房的前提。目的是便于监督,也有利于促使投机取巧、目的不纯的人一开始就打消念头。

2、应按区分个人承租、双人合租(夫妻、兄弟姐妹、父母与子女);多人家庭租;按不同种类分配匹配对应公租房。

3、应按个人实际工作地点来申请就近的公租房地点;同时每一个区也应该有具体的方位标识法来确定该区不同的地段位置;不仅避免给在张江高科上班的人安置到松江新城,也要避免为虹桥路1号上班的人安置到虹桥路2000号的公租房。建议参考地铁站点作为市区内坐标进行划分。

3、这个系统在审核完申请者的资格并确认准入后便给申请者一个排序号,申请人并依此排序号进行排队,按先后顺序分配公租房,确保相对公平。

4、人们可以查询当下公租房的总数量、在不同地区的分配,在任一地点的租用者个人信息;已建和未建公租房项目,包含房屋数量、地点和完成日期;既可以查询公租房使用者的总量(也可以查询每个人的详细资料),通过审核的公租房申请者的排队人数(可做个人查询),未通过审核的公租房申请者数量(可做个人查询)、公租房使用完毕已退出数量(这个将不做个人查询),以及列入黑名单的违规使用公租房的数量(可查个人信息)。运营部门和公众都可以从排队总量在判断供需状况,以做更具体的公租房建设和使用规划。

目前,实施意见(十一)提到的“租赁信息管理平台”从说明上看只是一个有机分散的各个系统的联合;且还不包括房屋产权信息系统;且貌似只能房屋运营机构来管理和使用,这不可避免造成一个管理真空。虽然有规定有房者,已享有住房优惠政策的人不能申请,但“已享有住房优惠政策的人”虽然可以查询,那么有房者申请公租房又如何分辨?投资的几套郊区住房都远离目前的公司所在的房屋产权人大有存在,或拿出租房屋的租金来交纳公租房租金,也是某些人精于算计所期待的如意算盘。因此必须要确认其房屋产权数量。既由银行确认其已知数量,对未知数量也可以借开放信息数据便于全民监督核查。

明确:公租房使用时间内不得购买房产,要购买房产必须先退出公租房;虽然通过信息数据可以查知公租房使用人在申请前是没有在上海购买房屋的,虽然申请后购买房产时就应该退出公租房体系,但是如果既没有主动退出公租房体系,又购买房产的,应该加入‘黑名单”,并给予处罚。

三、灵活应对上海人才的流动

上海是全国人才流动量很大的城市;既有由外部地区向内部地区的人才流动,也有内部地区向外部地区的人才流动;既有人才在本城市由一个地区向另一地区的流动;也有人才由不同行业不同岗位间的流通;还有人才在不同工资档位上的流动。而人才流动的总量频繁、数量巨大。对公租房使用者来说,让他们5年不挪窝是非常不现实的,他们中只有极少数能够稳定工作在特定企事业单位、公司或社会团体。因此,公租房的信息和服务体系应考虑到公租房权利的转移和置换情况,允许公租房使用人由一地区局部公租房调转到另一地区的公租房;或两处公租房使用人所提出的相反方向的地区调转申请直接进行置换。在此过程中,不影响公租房使用人的排序号。


四、阶段性住房困难的持续时间

现有“实施意见”对公租房使用时间设定为两年到五年,虽然五年时间可以让一个人的身份地位发生很大变化,但是对于领取固定工资的上班族、务工人员,尤其大学毕业生(假设已工作几年)来说,面对上海市区均价百万千万的房子,短暂五年积累到能购置房屋能力——或退一步讲“付首付的能力”——也是不现实的,毕竟上海的生活水平较高,人们要在衣食用行上的花费终究还占较高支出,不成为“月光族”的已经是很节省了。那么这些人即使承租公租房,除非偶然或必然成为月入一万以上的高薪者,不然绝大多数在五年以后仍然是需要公租房的,难道让他们的五年生活成为“过把瘾”就结束?个人认为,虽然其中会有一些人通过改善自己的工作,获得了更高的收入水平,无须继续租用公租房;但更多的人因为并没有实质摆脱低收入的现状,况且五年后的上海房价状况也未可知,理应让他们重新提交公租房申请,并处于数据库的最新(最后的)排队,接受新的审核。当然,也要同时搬离公租房。

五、建立公租房群体的基层自我监督组织

仅靠公租房运营机构对数万公租房屋和数以千万的申请者信息资料进行管理是不现实的,那样那么就没有时间来确认公租房使用者是否实际按需求来使用房屋,因此必要调动公租房使用者本身的力量来做自我监督。因此,运营部门可以在一定数量公租房**地区,设立一定数量的、由公租房使用人中遴选出的管理者对范围内的公租房使用状况进行即时的、随时的并且全面的调查,确认公租房的派放是规范有效的,确认公租房主体的资格、使用的方式的变动,确认是承租人对公租房的私转、长期空置和其它不当使用的情况存在。

六、如何使用公租房

所有的公租房都应该在实体上有统一的标志。商品楼部分房子是公租房的,则部分做标识;楼宇或楼区全部是公租房的,则应该全部做显要的标识。承租人应合理妥善使用公租房,不得用于违法活动,不得用于商业经营,不得对房屋的管线、结构做改变;在房屋内乱涂乱画的应在退出时返回原样。承租人有必要参加公租房使用培训,了解公租房所有关的法律法规和政策,并学习基础公共礼仪。

七、公租房的效率再使用;

公租房在接受承租人之前,应由运营机构人员确实房间是可以使用的。并尽快从数据库中安排市区位置选择近、排序号也近的公租房申请者入住。

以上,希望以上能被有关部门看到,并重视。今天是周六,应该好好休息,但我打算写完这个再去休息。当然,如果我太空的话,我会仔细写完的,因为我是学法律的,所以会写个绝对让人没空子可钻
的实施稿。不过终究不在其位不谋其政,况且写完也不知道是不是“东风吹马耳”。但我确实期望,这个公租房能很好地发展下去,能服务广大的低收入公众,而我那时也将成为公租房申请者,希望在我有生之年还住得进去。

电话:13370283726 QQ:32653717 张喆,欢迎共同探讨公租话题
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